Dlaczego warto wybudować własny dom - koszta budowy

Budowa domu to bardzo poważne przedsięwzięcie. Dzisiaj przybliżymy wam między innymi jak szacować koszta budowy oraz jak ważne znaczenie ma koszt działki dla obliczenia możliwości finansowych naszej budowy. Zapraszamy do lektury!

Od złożenia wniosku o przyznanie kredytu do decyzji banku musimy poczekać około miesiąca. Wcześniej jednak trzeba zgromadzić sporo dokumentów potwierdzających zdolność kredytową.

Będą to:

- zaświadczenia o zatrudnieniu i zarobkach,

- PIT-y, wyciągi z konta,

- rachunki

- dokumenty związane z nieruchomością: wypis z księgi wieczystej lub akt notarialny kupna, pozwolenie na budowę, wycena nieruchomości, projekt budowlany, kosztorys inwestorski, ubezpieczenie budowy. Niektóre dokumenty mają określony termin ważności, należy więc je zebrać w tym samym czasie.

 

Często bank żąda wykonania operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego. Przyszła rynkowa wartość domu wraz z działką jest traktowana przez bank jako zabezpieczenie . Niektóre banki wymagają sporządzenia harmonogramu inwestycji wspólnie z kierownikiem budowy lub rzeczoznawcą. Kredyt będzie podzielony na transze. To one regulują finansowy rytm budowy. O liczbie transz zazwyczaj decyduje klient, oczywiście po akceptacji banku. Niektóre banki same ustalają, kiedy inwestor potrzebuje pieniędzy i ile.

Ile przeznaczyć na kupno działki, a ile na budowę domu? To najważniejsze pytanie. Żeby cena parceli nie była wyższa niż koszt budowy, trzeba oddalić się od miasta. Naturalnym wyborem inwestorów są przedmieścia. W praktyce wybór lepiej położonej działki oznacza często mniejszy dom. Warto jednak pamiętać, że dobra lokalizacja jest znakomitą lokatą kapitału, jej wartość będzie rosła. Ceny działek są bardzo zróżnicowane. Najdroższe są w województwie mazowieckim, najtańsze w Polsce południowo-wschodniej (lubelskie, podkarpackie, podlaskie). Działka o powierzchni 1000m2 może więc kosztować 500 tys. zł albo 50 tys. zł. Jednak w dłuższym okresie ceny mają tendencję wzrostową, bo atrakcyjnych wolnych gruntów jest coraz mniej. Tańsza działka często oznacza wyższe koszty budowy. Przykładowo niekorzystne warunki gruntowe mogą podnieść koszt wykonania fundamentu o kilka tysięcy, a brak uzbrojenia oznacza konieczność doprowadzenia mediów, co może kosztować nawet kilkadziesiąt tysięcy. Ceny ofertowe warto negocjować, na ogół są wyższe od transakcyjnych o 5 – 10 %. Do utargowanej kwoty trzeba jednak doliczyć koszty transakcji (taksa notarialne, podatek, prowizja pośrednika).

 

Szacowanie kosztów budowy

Podstawą kosztorysu jest projekt domu. Jeśli zamawiacie projekt indywidualny, architekt powinien zapytać o wasze możliwości finansowe i zaproponować projekt optymalny do tego budżetu. Jeżeli szukacie projektu gotowego, przede wszystkim zwracajcie uwagę na podawany przybliżony koszt wykonania stanu surowego zamkniętego. Przeglądajcie takie projekty domów, na które Was stać.
Oto jak mogą się przedstawiać orientacyjne koszta netto wykonania poszczególnych etapów budowy:

- stan zero – czyli roboty ziemne, wytyczenie budynku, ław i ścian fundamentowych z izolacjami, betonu podkładowego podłogi, co stanowi około 14% kosztów budowy.

- stan surowy otwarty – ściany zewnętrzne, ściany wewnętrzne murowane i kominy, stropy, żelbetowe schody wewnętrzne, konstrukcja i pokrycie dachu, rynny. To mniej więcej 42% wydatków.

- stan surowy zamknięty – okna, drzwi zewnętrzne, brama garażowa, izolacje przeciwwilgociowe, cieplne, akustyczne w nadziemnej części budynku, warstwy podłogi na gruncie oraz stropów – blisko 10% kosztów budowy.

- instalacje elektryczne – instalacje siły, gniazd stykowych, instalacja oświetleniowa bez opraw.

- instalacje sanitarne – c.o. z kotłem i grzejnikami, gazowa bez gazomierza i kuchni, kanalizacyjna z przyborami sanitarnymi, wodna z bateriami. Wydatki poniesione na instalacje stanowią około 9% budżetu budowy.

- wykończenie zewnętrzne – tynki zewnętrzne lub systemy dociepleń (dla ściany dwuwarstwowej), parapety, okładziny zewnętrzne, malowanie elewacji, inne roboty zewnętrzne związane np. z budową schodów wejściowych i tarasu – mniej więcej 8% kosztów budowy.

- wykończenie wewnętrzne – tynki, podłogi, drzwi wewnętrzne, balustrady, schody drewniane, szafy wnękowe, aczkolwiek bez białego montażu – blisko 17% budżetu.

 

Przykładowe domy typowe:

 

 

Na koniec warto wspomnieć, że kwoty podane w katalogach projektów domów typowych mają charakter bardzo orientacyjny, bo w wycenie zakłada się średni standard materiałów oraz kompleksowe wykonawstwo (realizację całej budowy przez jedną firmę). Przyjmuje się także średnie krajowe ceny robocizny i materiałów bez VAT (8% albo 23%).